Il contratto di locazione ad uso abitativo, comunemente noto come contratto d’affitto, è il contratto in forza del quale una parte (locatore) concede all’altra (conduttore o inquilino) il godimento di un bene immobile per un determinato periodo, in cambio di un corrispettivo economico.
Il nostro ordinamento prevede diverse tipologie di contratti di locazioni ad uso abitativo cui le parti possono ricorrere, ma la tipologia più comune è quella del contratto di locazione a canone libero.
Una delle caratteristiche principali di questa tipologia contrattuale è che le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone mensile senza dover rispettare alcun tipo di vincolo. In costanza di rapporto non è ammessa la possibilità di aumentare l’importo del canone di locazione. Al momento della sottoscrizione del contratto le parti possono inserire una clausola che preveda l’adeguamento annuale del canone sulla base dei parametri Istat.
LA DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
A fronte di questa libertà circa l’aspetto economico, il legislatore impone alle parti un preciso obbligo con riguardo alla durata del vincolo. Il contratto di locazione a canone libero ha infatti una durata minima di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 anni e per questo motivo è comunemente noto come contratto di locazione 4+4.
Alla scadenza dei primi 4 anni il contratto di locazione si rinnova automaticamente per altri 4 anni se l’inquilino non comunica di voler recedere oppure se il locatore non intende esercitare il diritto di disdetta. Tale facoltà può essere fatta valere dal locatore soltanto per una delle condizioni espressamente previste dall’art. 3 della Legge 431/1998 (ad esempio, se vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, oppure se intende vendere l’immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo) e deve darne comunicazione all’inquilino con un preavviso di almeno 6 mesi.
Alla seconda scadenza, trascorsi dunque 8 anni, se nessuna delle parti comunica all’altro la volontà di cessare il rapporto, il contratto di locazione si intende tacitamente rinnovato per altri 4 anni. Diversamente, se il locatore comunica la disdetta nel rispetto del termine di 6 mesi di preavviso, oppure se l’inquilino non intende accettare le eventuali nuove condizioni proposte dal proprietario, avrà luogo la cessazione del rapporto locatizio.
RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
In costanza di rapporto, prima delle scadenze di cui sopra, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento in caso di gravi motivi, dandone comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno e con un preavviso di almeno sei mesi. In caso di mancato preavviso, il conduttore è tenuto a risarcire il locatore, a meno che non dimostri che la risoluzione anticipata non abbia causato al proprietario alcun danno di natura patrimoniale.
Le possibilità di risoluzione anticipata per il locatore sono invece più limitate e riconducibili a gravi violazioni contrattuali da parte dell’inquilino, quali ad esempio, il pagamento del canone con 20 giorni di ritardo, gravi violazioni del regolamento condominiale o inadempimento dell’obbligo di manutenzione talmente grave da compromettere la conservazione del bene. Nel caso in cui il conduttore ometta di pagare il canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto per morosità e ottenere la liberazione dell’immobile. Il padrone di casa può richiedere la convalida dello sfratto anche nel caso in cui, nonostante sia cessato il rapporto locatizio, l’inquilino non abbia rilasciato l’immobile.
DIRITTI E DOVERI DELLE PARTI NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive che prevede una serie di obblighi in capo a entrambe le parti. L’art. 1575 del codice civile individua tra i principali obblighi del locatore quello di consegnare il bene in buono stato di manutenzione, garantire al conduttore il pacifico godimento e provvedere alla restituzione del deposito cauzionale al termine del rapporto. L’art. 1587 del codice civile individua diversi obblighi dell’inquilino tra i quali vi è quello di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento del bene, pagare il canone nei termini convenuti e, al termine del rapporto, restituire il bene nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto.
Salvo patto contrario l’inquilino è tenuto inoltre al pagamento delle spese relative alla piccola e ordinaria manutenzione dell’immobile, mentre sono a capo del locatore le spese di straordinaria amministrazione. Prevedere in sede di redazione del contratto di locazione la ripartizione delle spese costituisce un buon accorgimento per prevenire l’insorgere di controversie.
Un’altra misura che le parti dovrebbero adottare prima di sottoscrivere un contratto di locazione consiste nella redazione di un verbale di consegna dell’immobile da allegare al contratto, in cui descrivere la condizione dell’immobile e indicare lo stato di fatto degli arredi. Il suddetto verbale sarà utile al momento della cessazione della locazione per valutare lo stato di fatto del bene e le condizioni in cui l’inquilino lo riconsegna al locatore. Analogamente, al momento del rilascio dell’immobile, è opportuno provvedere alla redazione del verbale di consegna al fine di indicare lo stato dell’immobile e la presenza di eventuali danni.
LA FORMA SCRITTA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere concluso per iscritto dalle parti. Il mancato rispetto della forma scritta determina la nullità del contratto di locazione e, in caso di inadempimento del conduttore, il locatore non può procedere con lo sfratto dello stesso. Possono inoltre determinare la nullità del contratto di locazione la mancanza di una serie di elementi, quali la generalità delle parti, la durata della locazione, la descrizione dell’immobile e i dati catastali, l’indicazione dell’ammontare del canone e le relative modalità di versamento. Inoltre le parti devono allegare al contratto di locazione la documentazione relativa all’attestazione di prestazione energetica.
La legge impone alle parti la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula e il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità.
A livello fiscale i locatori persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o professioni possono optare per l’applicazione della cedolare secca, un regime agevolato che permette di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un’imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota pari al 21% sul canone di locazione annuale.
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