Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente noto come “compromesso”, è il contratto in forza del quale il proprietario di un immobile si impegna a vendere all’acquirente la proprietà del bene e, dunque, a stipulare entro una certa data il definitivo contratto di compravendita.
Nonostante nella prassi delle compravendite immobiliari il ricorso a questo strumento contrattuale sia molto diffuso, la stipula del contratto preliminare non è un presupposto obbligatorio che le parti sono tenute a rispettare per poter concludere regolarmente la vendita. Al ricorrere di determinate condizioni, infatti, le parti potrebbero stipulare direttamente il contratto definitivo di compravendita dell’immobile e dar luogo sin da subito al trasferimento della proprietà del bene.
Tuttavia la conclusione del preliminare è particolarmente utile in diverse occasioni e, permettendo di posticipare la vendita, consente alle parti di avere il tempo necessario per definire alcuni aspetti. Ad esempio, durante questa fase, la parte acquirente ha la possibilità di ottenere la concessione mutuo, di esaminare tutta la documentazione e di effettuare le verifiche dell’immobile ritenute opportune. La parte venditrice ha invece il tempo necessario per trovare una nuova soluzione abitativa e per organizzare il trasloco.
LA FUNZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Con la sottoscrizione del preliminare le parti si danno reciprocamente atto di aver concluso positivamente le trattative e di dover concludere il contratto definitivo di vendita, una volta svolte tutte le attività propedeutiche. Con il contratto preliminare le parti si impegnano dunque in maniera vincolante a concludere la vendita di un immobile.
Il contratto preliminare permette di definire, in maniera vincolante per le parti, il momento in cui verrà stipulato il contratto definitivo di vendita e, quindi, il momento in cui si produrranno gli effetti di quest’ultimo contratto e il trasferimento della proprietà del bene dal venditore al compratore. Con la sottoscrizione del contratto preliminare le parti raggiungono l’obiettivo di vincolarsi reciprocamente alla conclusione del definitivo contratto di compravendita, in modo tale che nessuna possa venire meno all’impegno di perfezionare la compravendita immobiliare.
Come anticipato, il contratto preliminare non determina il trasferimento del diritto di proprietà del bene, ma obbliga le parti a concludere, entro un termine definito, il contratto definitivo di compravendita immobiliare. In relazione alla proprietà del bene immobile, il contratto preliminare non produce nessuna conseguenza immediata e gli effetti voluti dalle parti (il trasferimento del bene immobile e il pagamento del prezzo) si realizzeranno solo con la conclusione del contratto definitivo di vendita.
REQUISITI DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Il contratto preliminare deve essere concluso in forma scritta e deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, quali:
Oltre tali elementi che devono essere presenti a pena di nullità, le parti sono libere di inserire ulteriori clausole ritenute di loro interesse. Di regola il contratto preliminare prevede un termine entro il quale le parti dovranno stipulare il contratto definitivo di compravendita. Spesso questo termine viene individuato sulla base delle tempistiche necessarie alla concessione dell’eventuale mutuo o, nel caso di vendita di immobili in costruzione, sulla base di quando l’immobile sarà ultimato. Le parti, inoltre, solitamente prevedono il versamento di una caparra o di una penale.
Come anticipato, la legge precisa che il contratto preliminare deve essere concluso per iscritto ma non impone la forma dell’atto pubblico redatto da un notaio o della scrittura privata autenticata da un notaio. Ciononostante queste sono le forme più diffuse nella prassi, nonché le uniche che offrono la giusta tutela alle parti, in quanto il ricorso a questi strumenti permette la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
La trascrizione del contratto preliminare rappresenta una forma di tutela fondamentale per le parti, in particolare per l’acquirente, in quanto garantisce che eventuali successive trascrizioni (vendite, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie) effettuate da terzi sul medesimo immobile, non avranno nessun effetto e non saranno vincolanti nei confronti della parte acquirente. La trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha, inoltre, carattere “prenotativo”, in quanto gli effetti del trasferimento della proprietà che saranno prodotti dalla conclusione del definitivo contratto di vendita retroagiranno alla data di trascrizione del preliminare.
Tuttavia tali effetti prenotativi e di efficacia delle trascrizioni si conservano solo se le parti provvederanno alla stipulazione del definitivo contratto di vendita entro un anno dalla scadenza prevista per la stipula dell’atto o entro tre anni dalla trascrizione.
LE TUTELE IN CASO DI INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Come detto, la conclusione del contratto preliminare permette di differire il momento dell’acquisto e di posticipare gli effetti della vendita, con la sicurezza che nessuna delle parti potrà venire meno all’impegno e rinunciare alla conclusione dell’affare. Tuttavia, qualora tale ipotesi dovesse verificarsi, l’ordinamento prevede un meccanismo di tutela della parte che subisce l’inadempimento dell’altra all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita. L’art. 2932 del codice civile dispone che tale contraente può adire il Tribunale competente al fine di ottenere la pronuncia di una sentenza che disponga gli effetti previsti dal contratto preliminare e l’effetto traslativo del diritto di proprietà dal venditore all’acquirente. Diversamente, in mancanza del contratto preliminare, che vincola le parti alla conclusione del contratto definitivo, i contraenti accettano il rischio che la vendita immobiliare possa non concretizzarsi mai.
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