Diritto immobiliare e tutela della proprietà

Nel nostro ordinamento non è possibile rinvenire una definizione di diritto immobiliare. Nonostante la grande rilevanza pratica della materia e la peculiarità delle norme che la disciplinano, il legislatore non ha mai offerto una definizione utile a classificarla. Il diritto immobiliare ha ad oggetto la disciplina dei beni immobili e tutte le problematiche sottese derivanti dalla compravendita o da altre cause di trasferimento della proprietà.

La proprietà è disciplinata dall’art. 832 del codice civile, che attribuisce al proprietario il più ampio diritto di godere e disporre del proprio bene. Il codice civile regola inoltre le modalità di acquisto della proprietà, nonché diverse azioni a difesa del diritto in caso di turbative poste in essere dai terzi.

Il legislatore ha previsto una serie di contratti tipici che trovano applicazione nel diritto immobiliare, tra cui la vendita e la locazione.

Il contratto di compravendita, disciplinato dagli articoli 1470 e seguenti del codice civile, è il contratto in forza del quale il venditore trasferisce al compratore la proprietà di un bene o un altro diritto a fronte del pagamento di un corrispettivo.

È un contratto a titolo oneroso in quanto entrambe le parti ottengono un vantaggio economico dalla loro prestazione. Il prezzo, che deve essere determinato o determinabile, è infatti un elemento essenziale del negozio, a pena di nullità dello stesso. Il contratto di compravendita è consensuale in quanto si considera concluso e perfezionato con il raggiungimento dell’accordo tra le parti. Il trasferimento del diritto si realizza dunque semplicemente in forza del consenso. La consegna del bene e il pagamento del prezzo non sono elementi essenziali del contratto ma rappresentano alcune delle obbligazioni in capo alle parti.

Con riguardo ai beni immobili, la vendita deve essere conclusa per iscritto ed è soggetta a trascrizione. La vendita immobiliare, inoltre, può essere a corpo o a misura.

Un altro contratto molto rilevante in materia di diritto immobiliare, cui privati e aziende fanno ricorso con grande frequenza, è il contratto di locazione, disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile. È definito come il contratto in forza del quale il locatore si impegna a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o inquilino) un bene per un determinato periodo, in cambio di un corrispettivo.

Oltre alla disciplina codicistica il legislatore ha introdotto numerose leggi speciali al fine di calmierare il mercato, imponendo dei limiti dal punto di vista della durata del contratto e fissando dei parametri economici per la quantificazione del canone.

Il nostro ordinamento prevede oggi diverse tipologie di contratto di locazione cui le parti possono fare ricorso a seconda delle diverse esigenze:

• contratto di locazione ordinario a canone libero (4+4), il quale permette alle parti di determinare liberamente l’ammontare del canone a carico del conduttore, ma impone una durata del rapporto minima di 4 anni;
• contratto di locazione transitorio, la cui durata non può essere inferiore a un mese e superiore a 18 mesi. Le parti possono fare ricorso a questa tipologia contrattuale nel caso in cui vi sia un’esigenza che giustifichi la transitorietà dell’accordo che va indicata in un’apposita clausola;
• contratto di locazione convenzionato (a canone concordato), prevede un canone dall’importo calmierato, che va calcolato sulla base dei parametri indicati dagli accordi territoriali tra le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari e quelle degli inquilini. Tale contratto di locazione permette ai proprietari di godere di diversi benefici fiscali;
• contratto di locazione transitorio per studenti, riservato agli studenti universitari, può essere concluso unicamente nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Per questo contratto il legislatore ha previsto una durata da 6 a 36 mesi e il canone di locazione è ancorato agli importi individuati dagli accordi territoriali.

Strettamente connesso alla materia locatizia è l’istituto dello sfratto, il procedimento giudiziale in

forza del quale il locatore può ottenere la restituzione dell’immobile da parte dell’inquilino. Il nostro ordinamento prevede due diverse tipologie di sfratto: lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione.